Nadie puede decirte cuál sale más barato sin tus números, y casi todas las páginas que lo intentan cobran por una de las dos respuestas. Yo no vendo tus datos a nadie, así que aquí va la cuenta en vez de un consejo: lo que se paga al comprar otra casa en tu comunidad, con la ley al lado, y lo que cuesta la reforma que harías en su lugar.
Comprar otra casa tiene gastos que no vuelven: el impuesto de la compra, el notario, el registro y los intereses de lo que pidas de más. Reformar la tuya cuesta la obra y sus intereses. Escribe tus números y mira las dos columnas una al lado de la otra.
Parte del tipo medio de las hipotecas nuevas en España según el BCE (2,89 %, 7/2026). Es una media de todos los plazos y tipos, fijos y variables, no una oferta. Pon el de tu banco si lo tienes.
En una vivienda de segunda mano pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales, y el tipo lo pone tu comunidad autónoma. En una vivienda nueva comprada al promotor pagas IVA y, sobre la escritura, actos jurídicos documentados, que también fija cada comunidad.
Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I. Fecha de la fuente: 29/4/2026. La consulté el 23/9/2026.
País Vasco y Navarra tienen su propia hacienda foral, y Ceuta y Melilla un régimen propio. El documento de Hacienda que uso para las demás comunidades no los recoge, y no he leído sus tipos en la fuente, así que para esos cuatro territorios no pongo ninguna cifra.
Segunda mano o nueva: un impuesto u otro
Comprar una vivienda a un particular es una transmisión patrimonial y paga el ITP, que fija cada comunidad autónoma. La ley estatal solo pone el 6 % para el caso de que la comunidad no haya aprobado su propio tipo, y todas las de régimen común lo han hecho. La primera venta de una vivienda nueva por el promotor lleva IVA, al 10 %, y además la escritura paga actos jurídicos documentados.
BOE, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículos 7, 11 y 31. Fecha de la fuente: 21/3/2026. La consulté el 23/9/2026.
El IVA de la vivienda nueva
Los edificios o partes de edificios aptos para usarse como vivienda, con hasta dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ellos, tributan al tipo reducido del 10 %.
BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91.Uno.1.7.º. Fecha de la fuente: 28/2/2026. La consulté el 23/9/2026.
Sobre qué se paga
En un inmueble, la base del ITP es el valor de referencia del Catastro. Si el precio que habéis pactado es más alto, se paga sobre el precio. La herramienta de esta página calcula con el precio que escribes, y si tu valor de referencia es mayor, el impuesto también lo será.
BOE, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículo 10. Fecha de la fuente: 21/3/2026. La consulté el 23/9/2026.
Quién paga el impuesto de la compra
El que compra, y la ley añade que da igual lo que las partes pacten en contrario.
BOE, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículo 8. Fecha de la fuente: 21/3/2026. La consulté el 23/9/2026.
Los gastos de la hipoteca, repartidos por ley
La tasación la paga quien pide el préstamo. La gestoría, el notario de la escritura del préstamo y la inscripción de la hipoteca en el registro los paga el banco. Las copias las paga quien las pide.
BOE, Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14.1.e. Fecha de la fuente: 28/12/2023. La consulté el 23/9/2026.
El impuesto de la escritura de hipoteca
En la escritura de un préstamo con garantía hipotecaria, quien paga los actos jurídicos documentados es el prestamista, desde noviembre de 2018.
BOE, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículo 29. Fecha de la fuente: 21/3/2026. La consulté el 23/9/2026.
Si vendes la tuya: la plusvalía municipal
Al vender, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga quien transmite, o sea tú. El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %, y la base depende del valor catastral del suelo y de los años que has tenido la casa. Por eso aquí no hay cifra: pídela a tu ayuntamiento.
BOE, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), artículos 106 y 108. Fecha de la fuente: 3/6/2026. La consulté el 23/9/2026.
Lo que cobran el notario por la escritura de compraventa y el registrador por inscribirla no se negocia: sale de dos aranceles aprobados por real decreto, que van por tramos según el valor de la casa y llevan una rebaja del 5 %. La herramienta de arriba aplica esas dos escalas. La factura suma después los folios, las copias y los impuestos, así que la cifra real será algo más alta.
BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, texto consolidado, artículo número 2. Fecha de la fuente: 17/11/2011. La consulté el 23/9/2026.
BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, texto consolidado, artículo número 2. Fecha de la fuente: 17/11/2011. La consulté el 23/9/2026.
Las dos opciones suelen necesitar dinero prestado: la reforma, su presupuesto, y la compra, lo que la casa nueva cuesta de más. Por eso la herramienta cuenta intereses en las dos columnas. Parte del tipo medio de las hipotecas nuevas en España que publica el BCE, mes a mes:
BCE, estadística de tipos de interés de las IFM (España, préstamos nuevos a hogares para adquisición de vivienda). Fecha de la fuente: 7/2026. La consulté el 23/9/2026.
Es una media de toda España y de todos los plazos, fijos y variables juntos. Es lo que se firmó ese mes, no lo que te ofrece tu banco hoy. Si ya tienes una oferta, escribe su tipo en la herramienta. No cuento la amortización anticipada de tu hipoteca actual ni sus comisiones: dependen de tu contrato.
Para la otra columna necesitas el precio de la obra. La calculadora de reformas te da una horquilla con su fuente, y el precio de una reforma integral enseña lo que dicen las guías por metro cuadrado. Si la obra necesita licencia, mira cuándo hace falta, y cuando tengas presupuestos, cómo se lee uno.
Y un límite que ninguna de las dos cuentas mide: el tiempo. Una reforma son meses de obra, muchas veces viviendo dentro. Una mudanza son semanas de visitas, notaría y cajas. Para bastantes familias eso decide antes que el dinero.
Esto es la ley y una estadística puestas al lado de tus números, no asesoramiento fiscal. No conozco tu caso, y un gestor o un notario te dirá lo que te toca a ti.
Depende de dos números que puedes sacar tú. Comprar otra casa tiene gastos que no vuelven: el impuesto de la compra, que en la vivienda de segunda mano va del 6 % al 13 % según la comunidad, el notario, el registro y los intereses de lo que pidas de más. Reformar cuesta el presupuesto de la obra y sus intereses. Cuando la obra que necesitas cuesta menos que esos gastos, reformar sale más barato sobre el papel. Cuando lo que buscas es otro barrio u otro colegio, ninguna reforma te lo da.
Lo fija cada comunidad autónoma. Según el documento de Hacienda de 2026, va del 6 % de Comunidad de Madrid al 13 % del tramo más alto de Illes Balears y Cataluña. Varias comunidades tienen tipos más bajos para jóvenes, familias numerosas u otros casos. En País Vasco y Navarra rige su hacienda foral.
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la gestoría, el notario de la escritura del préstamo y la inscripción de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. El impuesto de la escritura del préstamo lo paga el banco desde noviembre de 2018.
Porque no tengo ninguna fuente oficial o medida que pueda enseñarte al lado de la cifra. Pregunta a la agencia por escrito cuánto cobra y si lleva IVA, y súmalo tú a la cuenta.