IVA reforma vivienda: ¿10 % o 21 %?
La duda casi siempre es la misma: si la factura de la reforma lleva el tipo reducido o el general. Aquí está la respuesta de la Agencia Tributaria con sus requisitos y sus propios ejemplos, y debajo el segundo asunto que se pregunta con ella, las ayudas a la rehabilitación. Es una explicación con la fuente al lado, no asesoramiento fiscal.
El otro papeleo de una reforma no es fiscal sino municipal, y va por su cuenta.
Cuándo se aplica el 10 %
Como norma general, una obra en una vivienda tributa al 21 %. La Agencia Tributaria aplica el 10 % a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, y pone tres requisitos. Los tres tienen que cumplirse a la vez.
- Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al alquiler o a una actividad empresarial o profesional, aunque sea en parte, no se aplica el tipo reducido.
- Que la construcción o rehabilitación haya terminado al menos dos años antes de que empiecen las obras de renovación o reparación.
- Que quien hace la obra no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no pase del 40 por ciento de la base imponible.
Un apunte de vocabulario que conviene tener claro: en su página de tipos la Agencia Tributaria no habla de reforma, sino de obras de renovación y reparación. Se refiere a lo mismo que tú llamas reformar el baño o la cocina, y ese es el nombre con el que lo vas a encontrar en la ley y en la factura.
Agencia Tributaria, qué tipo se aplica a las obras en viviendas: obras de renovación o reparación. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
El límite del 40 % en materiales
El tercer requisito es el que más veces rompe el tipo reducido, y es puro cálculo: si quien hace la obra pone materiales por más del 40 % de la base imponible, la operación deja de ser un servicio y pasa a ser entrega de bienes. Entonces no se reparte, va entera al 21 %. La propia Agencia Tributaria lo enseña con este ejemplo.
- Colocar el suelo por 10.000 €, de los cuales 3.000 € son materiales que pone quien hace la obra: toda la obra al 10 %.
- La misma obra de 10.000 € con 5.000 € en materiales: toda la obra al 21 %.
Agencia Tributaria, qué tipo se aplica a las obras en viviendas: obras de renovación o reparación. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
En sus preguntas frecuentes, y no en la página de tipos, la Agencia Tributaria añade dos reglas prácticas sobre ese mismo límite.
En la factura se hace constar el coste de los materiales aportados, o bien que no pasan del 40 % de la base imponible.
Dentro de una misma obra no se puede separar la parte de servicio para forzar el tipo reducido sobre ella.
Agencia Tributaria, preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
Casos que la Agencia Tributaria ya ha respondido
Estos casos no me los invento ni los deduzco: están resueltos, uno por uno, en las páginas que enlazo debajo de la tabla.
| Caso | Tipo | Por qué |
|---|---|---|
| Contratas tú la obra en la vivienda donde vives | 10 % | Es el caso base del tipo reducido, siempre que se cumplan los tres requisitos. |
| La obra la contrata la comunidad de propietarios | 10 % | Cuando la comunidad contrata directamente con la empresa y queda obligada al pago, se aplica el tipo reducido. |
| Reparas una vivienda que tienes alquilada | 21 % | El destinatario del servicio destina la vivienda al arrendamiento, no a su uso particular. |
| La reparación la contrata y la paga la compañía de seguros | 21 % | Ahí la destinataria jurídica es la aseguradora, y así consta en la factura. |
| Cambias la caldera de gasóleo o carbón por una de gas natural | 21 % | El coste del material supera el límite del 40 %, así que la operación pasa a ser entrega de bienes. |
| Instalas calefacción o pones doble acristalamiento | 21 % | Lo normal es que el material pase del 40 % del coste total de la obra. |
| Reparas la piscina | 21 % | Una piscina no se considera edificio o parte de un edificio destinado a vivienda. |
Agencia Tributaria, preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
Hay un matiz que la página de resumen de la sede no recoge y el texto legal sí. El artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA añade que el destinatario no puede actuar como empresario o profesional, y dice de forma expresa que el tipo reducido también alcanza a las obras cuyo destinatario sea una comunidad de propietarios.
Este tipo reducido no es una medida temporal. En el texto consolidado que leí, ese apartado no lleva ninguna fecha de fin, a diferencia de las rebajas de IVA que se aprueban por unos meses. Eso no significa que no pueda cambiar más adelante, sino que hoy no hay ningún plazo escrito.
BOE, Ley 37/1992 del IVA, texto consolidado. Página actualizada el 28/2/2026. La consulté el 14/8/2026.
Renovación y rehabilitación no son lo mismo
Hay un segundo camino hacia el 10 % que no mira el límite de materiales, y por eso conviene saber que existe: el de las obras de rehabilitación, en el contrato directo entre promotor y contratista. Ahí la prueba es otra y son dos condiciones.
- Más del 50 % del coste total del proyecto tiene que ir a consolidación o tratamiento de la estructura, las fachadas o las cubiertas, o a obras análogas o conexas a esas.
- El importe total tiene que superar el 25 % del precio de compra, si compraste en los dos años anteriores al inicio de las obras, o del valor de mercado antes de rehabilitar. En los dos casos descontando el valor del suelo.
- Una edificación cuenta como destinada principalmente a viviendas cuando al menos el 50 % de la superficie construida tiene ese uso.
Ampliar una vivienda cuenta como construcción y va al tipo reducido si aumenta la superficie habitable. Una reforma interior no cuenta como construcción.
Agencia Tributaria, obras de construcción o rehabilitación. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
Ayudas a la rehabilitación: lo que hay y lo que ya pasó
Junto al IVA se busca la otra pregunta del bolsillo: las ayudas. El Real Decreto 853/2021 regula el programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas, y sus cifras son estas.
- La actuación tiene que costar al menos 1.000 € por vivienda (artículo 44).
- La subvención es del 40 % del coste, con un límite de 3.000 € (artículo 44).
- La vía principal pide que la obra consiga una reducción de al menos el 7 % en la demanda de calefacción y refrigeración, o de al menos el 30 % en el consumo de energía primaria no renovable (artículo 43.1).
- El mismo artículo abre una segunda vía que no pide ningún porcentaje: modificar o sustituir elementos constructivos de la envolvente térmica para ajustarlos a los valores límite de transmitancia térmica y de permeabilidad al aire del Documento Básico DB HE del Código Técnico de la Edificación (artículo 43.2).
- Pueden pedirla propietarios, usufructuarios o arrendatarios de la vivienda (artículo 41).
- La vivienda tiene que ser el domicilio habitual y permanente en el momento de pedir la ayuda (artículo 42).
- No son costes subvencionables los de licencias, tasas, impuestos o tributos. El IVA sí puede ser elegible, pero solo cuando no se pueda recuperar ni compensar, ni total ni parcialmente.
Ninguna de las dos vías suele encajar con una reforma de baño o de cocina: cambiar los azulejos no reduce el consumo de la casa ni toca la envolvente térmica.
BOE, Real Decreto 853/2021, texto consolidado. Página actualizada el 23/4/2026. La consulté el 14/8/2026.
Dónde se pide, que no es en el ministerio
Las encargadas de repartir estas ayudas son las comunidades autónomas, cada una con su convocatoria, su plazo y su ventanilla. El ministerio explica el programa y mantiene el mapa de las oficinas de rehabilitación, que es el sitio por el que empezar.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ayudas europeas para la rehabilitación. La página no lleva fecha propia. La consulté el 14/8/2026.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, mapa de oficinas de rehabilitación. La página no lleva fecha propia. La consulté el 14/8/2026.
De la página del ministerio no saco ninguna cifra, y es a propósito: no lleva fecha de actualización. Los importes de arriba salen del texto consolidado en el BOE, que sí dice de cuándo es.
Las fuentes, con su fecha
Detrás de esta página hay siete fuentes oficiales, cinco de ellas con fecha propia. Las abrí todas el 14/8/2026.
Agencia Tributaria, qué tipo se aplica a las obras en viviendas: obras de renovación o reparación. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
Los dos tipos, los tres requisitos del tipo reducido y el ejemplo del límite de materiales.
Agencia Tributaria, preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
Casos concretos resueltos: vivienda alquilada, comunidad de propietarios, seguro, calderas, piscinas.
Agencia Tributaria, obras de construcción o rehabilitación. Página actualizada el 26/3/2026. La consulté el 14/8/2026.
Los dos requisitos que convierten una obra en rehabilitación y qué cuenta como construcción.
BOE, Ley 37/1992 del IVA, texto consolidado. Página actualizada el 28/2/2026. La consulté el 14/8/2026.
El texto que manda, con un matiz que el resumen de la sede no recoge.
BOE, Real Decreto 853/2021, texto consolidado. Página actualizada el 23/4/2026. La consulté el 14/8/2026.
Los importes, el requisito de ahorro energético y los plazos del programa de viviendas.
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ayudas europeas para la rehabilitación. La página no lleva fecha propia. La consulté el 14/8/2026.
La entrada oficial y la frase de que reparten las comunidades autónomas. No lleva fecha propia, así que de aquí no saco ninguna cifra.
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, mapa de oficinas de rehabilitación. La página no lleva fecha propia. La consulté el 14/8/2026.
El mapa de las oficinas que atienden la pregunta en cada comunidad autónoma.
Si ves algo que no cuadra con su fuente, escríbeme a info@verbouwstart.nl y lo corrijo.
Lo siguiente
El otro papeleo de una reforma no es fiscal sino municipal, y va por su cuenta: Licencia de obras. Y si lo que buscas es el precio antes que el impuesto, la calculadora con las horquillas y sus fuentes está en la página principal.