Conviene ristrutturare o cambiare casa?
Dipende da due numeri che puoi fare tu, prima di scegliere. Cambiare casa costa la differenza di prezzo tra la tua e la prossima, più le imposte, il notaio, l'agenzia e il mutuo. Restare costa i lavori, il tecnico, il titolo edilizio e gli imprevisti. Qui trovi ogni voce del trasloco con la sua fonte, un calcolo delle imposte e l'ordine in cui confrontare le due strade.
Le tre stime dell'ampliamento al metro quadro, ognuna con la sua fonte.
La risposta onesta, prima di tutto
Nessuno può dirti cosa conviene senza i tuoi due numeri, e molte pagine che ci provano sono scritte da chi guadagna su una delle due risposte. Io non vendo contatti e non prendo provvigioni da agenzie o imprese, quindi ti do il conto al posto del consiglio. Ristrutturare vince sulla carta quando lo spazio che ti serve costa meno della differenza di prezzo più le spese del trasloco. Cambiare casa vince quando vuoi un'altra zona, un'altra scuola o un altro tragitto, perché nessun cantiere te li dà.
Le imposte d'acquisto: le stesse regole in tutta Italia
Le imposte le fissa lo Stato e le spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate. Cambiano secondo chi vende e secondo se la casa è la tua prima casa.
Se compri da un privato
L'imposta di registro in percentuale non può essere più bassa di 1.000 euro, anche quando il calcolo dà meno.
Se compri da un'impresa che vende con IVA
L'IVA sale al 22% per le case accatastate A/1, A/8 e A/9, e per quelle categorie le agevolazioni prima casa non valgono.
Fonti: Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali"; Agenzia delle Entrate, "L'acquisto di una casa: le imposte".
Il prezzo-valore: la base può essere la rendita, non il prezzo
Se compri da un privato, puoi chiedere al notaio, nell'atto, di pagare le imposte sul valore catastale e non sul prezzo. Il valore catastale è la rendita catastale rivalutata del 5% per 120, o per 110 se è la tua prima casa. Nell'atto va comunque scritto il prezzo vero.
L'esempio della guida stessa: una casa con rendita catastale di 900 €, comprata a 200.000 €. L'imposta di registro è di 10.206 € con il prezzo-valore e di 18.000 € sul prezzo. Se è la prima casa, 2.079 € con il prezzo-valore e 4.000 € sul prezzo.
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali".
Calcola le tue imposte d'acquisto
Metti il prezzo e, se compri da un privato, la rendita catastale che trovi nella visura. Il calcolo usa le regole della guida qui sopra e resta nel tuo browser.
Metti un prezzo per vedere il calcolo.
Non tiene conto del credito d'imposta, di quanto hai già versato con il preliminare e delle case A/1, A/8 e A/9. Il conto esatto te lo fa il notaio.
Se hai già una prima casa
Puoi comprare la nuova con le agevolazioni anche prima di vendere la vecchia, se ti impegni nell'atto a venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Fino al 31 dicembre 2024 il termine era di un anno. Se non vendi in tempo perdi le agevolazioni, paghi la differenza con gli interessi e una sanzione del 30%.
Se vendi la casa comprata con le agevolazioni e ne compri un'altra con i requisiti prima casa, hai un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto. Non può superare l'imposta dovuta sul secondo e l'eccedenza non ti viene rimborsata.
Fonti: Agenzia delle Entrate, scheda "Acquisto prima casa: a chi interessa"; Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali".
Il mutuo: un'imposta sul prestito e il tasso di oggi
Sul mutuo nuovo c'è l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo se serve a comprare la prima casa, 2% se la casa non lo è.
Fonte: D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, articolo 18 (Normattiva).
Il tasso medio sui nuovi mutui per la casa in Italia era del 3,4% a luglio 2026. Due limiti, e contano: è una media su tutti i mutui nuovi del mese, fissi e variabili insieme, e non è un'offerta. La tua banca ti può dare un tasso diverso. Se il tuo mutuo di oggi ha un tasso più basso di questo, cambiare casa con un mutuo nuovo lo fa salire, e sugli anni che restano quella differenza può pesare più di tutte le altre voci di questa pagina.
Gli ultimi mesi
Il notaio: niente tariffa di legge, un preventivo sì
Dal 2012 le tariffe delle professioni ordinistiche sono abrogate, quindi per l'onorario del notaio non esiste un importo di legge che io possa scriverti. La stessa norma chiede al professionista di dirti prima quanto costa, con un preventivo di massima. Chiedine due o tre e confronta le voci. Se usi il prezzo-valore, la guida dell'Agenzia delle Entrate scrive che la legge riduce del 30% gli onorari notarili.
Fonti: Decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, articolo 9 (Normattiva); Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali".
L'agenzia: una provvigione che si concorda, e cambia per provincia
Per il codice civile il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare si conclude grazie a lui. Quanto, lo decide il vostro accordo; solo se l'accordo manca contano gli usi della provincia, raccolti dalla Camera di Commercio, e poi il giudice. Per questo non ti scrivo una percentuale nazionale.
Fonte: Codice civile, articolo 1755 (Normattiva).
Fonte: AGCM, provvedimento n. 26285, I710 "Usi in materia di mediazione immobiliare", Bollettino n. 47/2016.
Nell'atto di vendita tu e l'altra parte dichiarate se c'è stato un mediatore e quanto l'avete pagato. Se vendi e compri tutte e due le volte con un'agenzia, paghi la provvigione su tutte e due le operazioni.
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali".
Il prezzo della prossima casa
Qui non metto una media nazionale, perché il prezzo al metro quadro cambia da una zona all'altra dello stesso comune. L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni sei mesi, per ogni zona di ogni comune, un minimo e un massimo al metro quadro. Guardalo per la tua zona e per quella dove vorresti andare: la differenza tra le due spesso pesa più di ogni altra voce.
Cosa costa restare e ristrutturare
Per l'ampliamento le fonti italiane non sono d'accordo, e le tre stime che ho trovato stanno tutte, con la loro fonte, sulla pagina dei costi. Per il tuo progetto il preventivo online dà una fascia per i tuoi metri quadri. Poi ci sono il tecnico, il titolo edilizio se serve, gli imprevisti di una casa esistente e, se ti spetta, la detrazione per la ristrutturazione.
Mettere le due strade una accanto all'altra
- La differenza di prezzo. Quanto ricavi dalla tua casa e quanto costa la prossima. Le quotazioni OMI delle due zone sono un controllo, non una stima.
- Le imposte d'acquisto. Con il calcolo qui sopra, e tenendo conto del credito d'imposta se ti spetta.
- Notaio e agenzia. Due o tre preventivi del notaio, e la provvigione scritta nell'incarico, per la vendita e per l'acquisto.
- Il mutuo. L'imposta sostitutiva sul mutuo nuovo, e la differenza tra il tuo tasso di oggi e quello che avresti.
- Il costo di restare. Lavori, tecnico, titolo edilizio e una riserva per gli imprevisti, meno la detrazione se ti spetta.
- Il tempo. Mesi di cantiere vissuti in casa contro settimane di visite, scatoloni e una vendita che non controlli. Nessun totale qui sopra lo mette in conto.
Le fonti di questa pagina
- Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali", edizione ottobre 2025. letto il 23 settembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, "L'acquisto di una casa: le imposte". letto il 23 settembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, scheda "Acquisto prima casa: a chi interessa", aggiornata il 29 maggio 2026. letto il 23 settembre 2026.
- D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, articolo 18 (Normattiva), testo in vigore dal 1° gennaio 2008. letto il 23 settembre 2026.
- BCE, statistiche sui tassi di interesse delle banche (MIR), Italia, nuovi prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni. letto il 23 settembre 2026.
- Decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, articolo 9 (Normattiva). letto il 23 settembre 2026.
- Codice civile, articolo 1755 (Normattiva). letto il 23 settembre 2026.
- AGCM, provvedimento n. 26285, I710 "Usi in materia di mediazione immobiliare", Bollettino n. 47/2016, adunanza del 15 dicembre 2016. letto il 23 settembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni immobiliari, aggiornata il 16 marzo 2026. letto il 23 settembre 2026.
Domande frequenti
Conviene ristrutturare o cambiare casa?
Dipende da due conti. Cambiare casa costa la differenza di prezzo più imposte, notaio, agenzia e mutuo; restare costa lavori, tecnico, titolo edilizio e imprevisti. Se lo spazio che ti serve costa meno della differenza di prezzo più le spese del trasloco, sulla carta conviene ristrutturare. Se vuoi un'altra zona, nessun cantiere te la dà.
Quanto si paga di imposte per comprare casa da un privato?
Imposta di registro del 9%, o del 2% se è la tua prima casa, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Con il prezzo-valore la base è la rendita catastale per 1,05 per 120, o per 110 se è la prima casa.
Posso comprare la nuova casa prima di vendere la vecchia e avere le agevolazioni prima casa?
Sì, se nell'atto ti impegni a vendere la vecchia entro due anni dal nuovo acquisto. Fino al 31 dicembre 2024 il termine era di un anno. Se non vendi in tempo perdi le agevolazioni e paghi una sanzione del 30%.
Quanto prende l'agenzia immobiliare?
Quello che concordi con lei. Solo senza accordo contano gli usi della provincia, e cambiano da una provincia all'altra: a Bari la raccolta del 1985 indicava l'1% per la compravendita, quella del 2014 il 3% per ciascuna parte. Una percentuale nazionale fissata per legge non c'è.